Les voisins font partie de ces relations imposées. Ces relations peuvent très mal se passer au point d’atteindre ce qu’on appelle « les troubles anormaux de voisinage ».
1/ Quels troubles sont sanctionnés ?
Il est impossible d’énumérer de manière exhaustive les troubles retenus. Cependant, les nuisances liées aux bruits et aux odeurs occupent une place privilégiée, à côté des problèmes de vue.
Au sein d’une copropriété, les caractéristiques de l’immeuble, son niveau de confort, ses qualités architecturales, son environnement seront confrontés aux deux critères principaux retenus par les juges : la gravité du trouble et sa récurrence.
2/ Qui est l’auteur du trouble au sein d’une copropriété ?
Tous les occupants de l’immeuble en copropriété, qu’ils soient propriétaires ou locataires, engagent leur responsabilité.
Si l’auteur du trouble est un locataire, il risque de voir :
- Le propriétaire exercer à son tour un recours contre son locataire si lui-même a été condamné
- Le bail résilié à la demande du bailleur voire même du Syndicat des Copropriétaires en cas d’inertie du bailleur.
Le Syndicat des Copropriétaires peut également être considéré comme l’auteur du trouble, notamment si le préjudice résulte de la construction même de l’immeuble en copropriété ou de travaux détériorant un fonds voisin.
3/ Qui est la victime du trouble au sein d’une copropriété ?
Le Syndicat des Copropriétaires peut par ailleurs être victime du trouble, si un tiers voisin ou un copropriétaire cause un trouble anormal de voisinage subi collectivement par les copropriétaires.
Un copropriétaire, même s’il ne réside pas dans l’immeuble, peut se plaindre d’un trouble anormal de voisinage.
4/ L’auteur du trouble doit-il être fautif ?
Non, il n’est pas besoin que le trouble soit la conséquence d’une faute imputable à son auteur. La responsabilité joue de plein droit.
En conséquence, il ne pourra pas s’exonérer de sa responsabilité par son absence de faute.
Il sera donc tout à fait inutile de justifier de l’autorisation de l’activité litigieuse par le règlement de copropriété ou de la conformité de cette activité à la destination de l’immeuble (habitation, exercice d’une profession ou d’un commerce, …).
Dans un ensemble immobilier en copropriété, il n’est pas non plus possible de prétendre, pour s’exonérer, que l’activité contestée préexistait au jour où celui qui s’en plaint est arrivé dans l’immeuble.
5/ Comment cela se passe-t-il devant les Tribunaux ?
Il est d’abord recommandé de tenter de résoudre le problème amiablement, en discutant simplement avec ses voisins ou en se faisant aider d’un médiateur ou conciliateur de justice. Cela est même devenu obligatoire en la matière si le litige tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 € dans ce cas. A défaut de tentative de résolution amiable préalable, la demande en justice sera jugée irrecevable.
Si la tentative de résolution amiable échoue, la partie lésée a 5 ans à compter de la première manifestation des troubles pour saisir le juge civil à fin d’indemnisation ou de cessation du trouble. Pour ce faire, elle devra rapporter la preuve du trouble, de ses préjudices, du lien de causalité entre les deux.
La victime peut même saisir le juge des référés en cas d’urgence.
Par mesure de sécurité, la victime du trouble peut demander au juge, s’il envisage d’écarter ce fondement, de retenir la violation du règlement de copropriété.
Outre le juge civil, la victime peut également saisir le juge pénal pour se faire indemniser si les faits sont également constitutifs d’une infraction (bruits et tapages nocturnes, injures, agressions sonores dans le but de porter atteinte à la tranquillité d’autrui) ou vers le juge administratif si l’auteur du trouble est une collectivité publique ou une personne privée exerçant des missions de service public. A cet égard, on notera que le juge administratif est assez réticent dans sa jurisprudence.
6/ Quel avenir ?
Cette responsabilité, de droit prétorien, est en passe d’être codifiée.
D’une part, un projet de réforme déposé au Sénat le 29 juillet 2020 propose d’insérer dans le Code Civil les dispositions suivantes : « le propriétaire, le locataire, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs, qui provoque un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, répond de plein droit du dommage résultant de ce trouble. Et lorsqu’une activité dommageable a été autorisée par voie administrative, le juge peut cependant accorder des dommages et intérêts ou ordonner les mesures raisonnables permettant de faire cesser le trouble. »
D’autre part, la loi du 29 janvier 2021 visant à définir et protéger le patrimoine sensoriel des campagnes françaises » a invité le gouvernent à réfléchir dans les six mois (délai expirant bientôt), sur l’insertion des troubles anormaux de voisinage dans le Code Civil.
