Dans un immeuble en copropriété, tous les copropriétaires forment automatiquement et sans aucune formalité le syndicat des copropriétaires représenté par un syndic de copropriété.
Le syndicat a des droits et des obligations. Des règles sont à respecter pour préserver la vie de chacun et l’harmonie de la vie en commun.
Selon l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Le syndicat peut agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »
Ainsi, lorsque des troubles en provenance des parties communes affectent les parties privatives, une solution est possible pour que ces désordres cessent.
Le cabinet Lauga & Associés vous aidera à résoudre les différends que vous rencontreriez pour remettre en leur état initial vos lots privatifs et faire cesser les désordres et nuisances pouvant affecter votre vie quotidienne.
L’action du Syndicat en présence de désordres provenant des parties communes et affectant les parties privatives.
Chaque copropriétaire peur agir personnellement pour faire cesser ces désordres et demander la réparation du préjudice subi.
Cette même action peut toutefois être exercée par le Syndicat, conformément à ses devoirs découlant de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.
Il est ainsi communément admis que le Syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic est parfaitement recevable pour demander la réparation des dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives, et cela même si les désordres n’affectent pas la totalité des lots privatifs (Cass. 3e Civ, 16 mars 1988 ; Cass. 3e Civ, 23 juin 2004).
Il en va de même des nuisances trouvant leur origine dans les parties communes et causant un trouble de jouissance collectif aux copropriétaires (Cass, 3e Civ, 8 juin 2023).
Enfin, le Syndicat des copropriétaires doit agir dans l’intérêt des copropriétaires pour que les parties communes soient respectées et qu’aucune activité dans ces dernières n’affecte négativement les parties privatives.
Le Syndicat joue ainsi un rôle important dans la défense des intérêts des copropriétaires et dispose tous les moyens juridiques permettant son exercice efficace.
L’action du Syndicat en cas de troubles de voisinage.
Le non-respect de la tranquillité des voisins causé par exemple par des nuisances olfactives, sonores et des dégâts matériels implique des sanctions.
Se rencontrer et communiquer avec l’auteur des nuisances et désordres est la meilleure démarche pour trouver une solution. On conseille d’ailleurs souvent aux copropriétaires de réaliser une démarche amiable avant de recourir à une procédure judiciaire.
En matière des troubles anormaux de voisinage, la tentative de résolution amiable du différend est par ailleurs aujourd’hui obligatoire en vertu de l’article 750-1 du Code de procédure civile issu du décret n° 2023-357 du 11 mai 2023.
Si le trouble persiste, un recours devant le juge s’impose.
Dans cette hypothèse, il est là aussi communément admis que le Syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un auteur des troubles anormaux du voisinage afin de le contraindre à les faire cesser. (Cass, 3e Civ, 11 mai 2017).
Si un trouble anormal est reconnu par le juge, il peut également statuer sur :
– Un règlement financier destiné à réparer votre préjudice ;
– La résiliation du bail si les nuisances proviennent d’un locataire ;
– La réalisation de travaux destinés à réduire ou supprimer les nuisances ;
– La suspension, voire l’arrêt de l’activité causant la gêne.
Les différents types de désordres :
Plusieurs types de désordres ou nuisances existent :
- Les nuisances olfactives
Ce sont des nuisances provoquées par des odeurs. Dans certains cas, elles peuvent être sanctionnées dès lors qu’elles troublent de manière anormale le voisinage.
- Les nuisances sonores
Ce sont des bruits qui affectent les parties privatives. L’article R1334-31 du Code de la santé publique précise :
« Aucun bruit particulier ne doit par sa durée, sa répétition ou son intensité porter atteinte à la tranquillité du voisinage ».
Deux types de tapages existent :
–le tapage diurne : un bruit persistant, répétitif et/ ou intense
–le tapage nocturne: il concerne tous les bruits même s’ils n’ont pas de caractère répétitif ou d’intensité compris de 22h à 7h.
Trois types de bruits sont distingués :
- Les bruits d’activité :
Bruits générés par une activité professionnelle. Ce sont souvent les bars et les discothèques qui peuvent être sanctionnés dès lors que la clientèle et/ ou la musique troublent de manière anormale le voisinage.
- Les bruits d’ouvrage en bâtiment :
– Les ouvrages lourds de type rénovation et démolition sont des travaux importants qui prennent du temps. Ils sont autorisés de 7h à 20h du lundi au samedi et interdits en soirée, le dimanche et les jours fériés.
–Les ouvrages légers sont des travaux de bricolage réalisés par les particuliers. Les autorisations d’horaires dépendent de ce qui est en application dans la préfecture, la commune ou la copropriété et peuvent être modifiées par arrêté municipal ou préfectoral. Néanmoins, à l’échelle nationale, ils sont autorisés de 8h à 12h et de 14h à 19h30 du lundi au vendredi. Le samedi de 9h à 12h et de 15h à 19 h. Le dimanche, seulement de 10h à 12h.
Dans le cas où vos travaux se situeraient dans les parties communes de l’immeuble, vous devez obtenir des autorisations du syndic de copropriété après un vote en assemblée générale.
Renseignez-vous également auprès de votre mairie
- Les bruits de comportement
Ce sont des nuisances associées à des conduites et des habitudes personnelles, qui lorsqu’elles sont récurrentes, persistantes et intensives créent des désagréments pour le voisinage de jour et comme de nuit. Par exemple :
- Les cris d’animaux et les aboiements de chien ;
- Les claquements de talons ;
- Des enfants jouant bruyamment ;
- L’utilisation des outils de bricolage et de jardinage faisant du bruit.
- Les infiltrations d’eau :
Il s’agit de dommages causés par une pénétration d’eau due par exemple à :
-une fuite d’eau provenant d’une canalisation ;
-un débordement provenant d’un radiateur, d’un appareil électroménager, d’une baignoire, d’un lavabo ou d’un évier ;
-un engorgement ou un débordement des gouttières ;
-une toiture en mauvais état.
Deux contextes sont distingués :
–Le dégât des eaux provient d’une partie commune : c’est au syndic de copropriété de déclarer le sinistre à l’assureur de la copropriété. Si le sinistre a également affecté des parties privatives, un constat à l’amiable doit être réalisé avec les personnes concernées et ajouté au dossier.
– Le dégât des eaux provient d’une partie privative : c’est au locataire ou au propriétaire de déclarer un sinistre auprès de son assureur après avoir réalisé un constat amiable entre les personnes concernées. Le locataire doit impérativement effectuer ce constat avec le syndic de copropriété si le dégât des eaux a affecté les parties communes.
L’assurance dégâts des eaux couvre les risques liés à l’action de l’eau tels que les dommages résultant de : 1) fuites ; 2) rupture de canalisation ; 3) débordement d’une baignoire ou d’un lave-linge par exemple.
