La notion de troubles anormaux de voisinage recouvre un nombre illimité de situations.
Nous nous limiterons, ici, aux troubles anormaux de voisinage causés ou subis par un immeuble.
1/ Qu’est-ce qu’un trouble anormal de voisinage ?
Toute vie en société nous impose de supporter certains désagréments encore faut-il que ceux -ci ne nous rendent pas la vie impossible.
La Cour de Cassation, dans un arrêt en date du 19/11/1986 civ 2ème n°84-16 379, a posé le principe selon lequel « Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ».
Il s’agit d’une responsabilité sans faute. La victime n’aura qu’à prouver le caractère anormal du trouble et son lien de causalité avec le préjudice qu’elle subit.
Ainsi, si votre voisin a obtenu un permis de construire et que sa construction vous enlève toute vue ou ensoleillement, il sera responsable de ce trouble anormal même s’il respecte la loi et ne commet donc aucune faute.
Si un chantier, pourtant légal dure des années, sa durée inhabituelle constitue un trouble anormal.
Si la poussière et le bruit pendant une construction constitue un inconvénient normal de voisinage, le degré de poussière et de bruit peut être tel qui constitue alors un trouble anormal.
2/ Qui est le responsable de ce trouble ?
En premier lieu, bien sûr, le propriétaire de l’immeuble.
Cependant, dans un souci de protection de la victime, la Cour de Cassation a élargi la notion de « voisin ».
Dans un arrêt du 30/06/1998, pourvoi n°96-13 039, l’entreprise auteur des travaux est qualifiée de « voisin occasionnel » de la victime.
Sa responsabilité est donc engagée de plein droit sans que la victime n’ait à prouver une faute.
Il faut néanmoins que l’entreprise soit l’auteur des travaux. Si ces derniers sont effectués par un sous-traitant, il faudra assigner celui-ci et non pas l’entreprise générale.
Cour de Cassation 31 mai 2008
La victime a le choix d’assigner le propriétaire ou l’entreprise.
Cour de Cassation 7/09/2017 pourvoi n° 16-18158
3/ Quelle procédure engager ?
Vous pouvez, dans un premier temps, engager une procédure d’urgence en référé pour obtenir la désignation d’un expert qui constatera les différents préjudices que vous subissez et les chiffrera.
Ensuite, muni du rapport d’expertise, vous pourrez assigner les auteurs du trouble devant le Tribunal au fond pour obtenir une indemnisation.
La SELARL LAUGA & ASSOCIES gère de nombreux dossiers de ce type :
A titre d’exemples :
– Un syndicat de copropriétaires nous consulte pour qu’il soit mis fin aux nuisances causées par l’exploitation d’un commerce de SNACK-BAR, tels que le bruit et la circulation le soir à proximité de l’immeuble.
Nous obtenons, en référé, la condamnation des commerçants, sous astreinte de 150 euros par infraction constatée, à cesser immédiatement les troubles de voisinage occasionnés par leur activité.
(TGI GRASSE 26/08/1998)
– Nos clients, un Hôtel de Luxe et un établissement de jeux, suite à l’extension d’un immeuble voisin qui leur crée un trouble anormal de vue et d’ensoleillement nous demandent d’intervenir.
L’expert chiffre le préjudice de nos clients à plusieurs millions d’euros.
– Un chantier en cours crée une déviation et donc une perte de clientèle pour les commerçants voisins du chantier ainsi que des bruits continus.
L’expert judiciaire chiffre l’ensemble des préjudices (perte de clientèle, frais de restructuration, perte d’exploitation etc…) ce qui nous permettra, en l’absence d’arrangement amiable avec le maitre d’ouvrage, d’obtenir du tribunal l’indemnisation des préjudices subis par nos clients qui n’ont pas à subir les conséquences de ce chantier.
– Une copropriétaire est venue nous consulter en apprenant qu’un hôtel avait un projet de surélévation.
En étudiant les titres, nous avons constaté la présence d’une servitude de hauteur et ainsi pu limiter le projet en concluant avec la partie adverse un protocole d’accord.
– Le Tribunal de Grande Instance de Nice, dans une décision en date du 24/09/2019 a condamné, sur le fondement du trouble anormal de voisinage, un promoteur et un syndicat de copropriété à payer 125 000 euros de dommages-intérêts à la victime pour lui avoir fait perdre 70% d’ensoleillement en construisant un immeuble à côté de sa propriété.
– Une construction rue d’Antibes à Cannes prive des propriétaires voisins de vue et de lumière.
Nous assignons au fond le constructeur de l’immeuble pour obtenir l’indemnisation de nos clients sur le fondement du trouble anormal de voisinage. La partie adverse estime que dans une zone d’habitat à forte densité d’immeuble, le trouble est normal, nos clients devant s’attendre à la construction d’un immeuble à cet emplacement.
La Cour d’Appel d’Aix-en-Provence, dans une décision en date du 7 mars 2000, a suivi notre argumentation et a condamné l’auteur du trouble à de substantiels dommages-intérêts au profit de nos clients au motif que : « La privation de vue et d’ensoleillement ainsi que la décote subie par les appartements constituent des préjudices excédant les inconvénients normaux de voisinage ».
– Un immeuble est édifié rue d’Antibes à Cannes.
Les voisins nous saisissent car non seulement le chantier dure depuis 17 mois mais il cause des désordres à leur immeuble.
Après avoir obtenu une provision à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice et la désignation d’un expert en référé, nous obtenons le 6 janvier 2014, une décision du Tribunal de Grande Instance de Grasse condamnant le propriétaire de l’immeuble en construction au paiement de 232 000 euros de dommages -intérêts sur le fondement du trouble anormal de voisinage.
La partie adverse a été condamnée à rembourser à nos clients leurs frais d’Avocat et de procédure.
Il est donc essentiel de réagir rapidement et de se faire assister par un spécialiste qui pourra vous conseiller utilement tout au long des procédures pour monter un dossier complet et avoir les meilleures chances d’être indemnisé.
