LES OBLIGATIONS DE L’AGENT IMMOBILIER

L’agent immobilier rémunéré, chargé de la gestion d’un bien ou d’un mandat de location a le devoir d’agir en professionnel avisé.
En cette qualité, la jurisprudence estime qu’il est soumis à diverses obligations :
1) A l’occasion de la recherche du locataire elle-même
Il doit recueillir toutes les indications nécessaires sur tout ce qui pourrait faire obstacle à la signature de l’acte ou de sa parfaite exécution.(Cour d’Appel de DIJON 1ère Chambre 7/01/1997 n° 00002312/95 DEROCHE c/ ALPHIMMO, LAMYLINE.)
Il doit également remplir son devoir de conseil lorsque l’opération lui parait hasardeuse ou à la validité incertaine. (Cour de Cassation 1ère Chambre Civile 7/01/2006 n°04-10 101.)
2) lors de la vérification, à laquelle l’agent immobilier est tenu, de la situation personnelle, professionnelle et financière du locataire.
L’agent immobilier est soumis à une obligation de contrôle renforcé.
Il doit réunir tous les renseignements utiles sur la situation des candidats à la location, notamment ceux relatifs à leur solvabilité.
Ainsi, il a pu être jugé que « procède à une vérification insuffisante de la solvabilité des locataires, le mandataire qui n’exige que deux copies de bulletins de salaire et pas les dernières quittances de loyer délivrées par le précédent bailleur ». (Cour d’Appel de BORDEAUX 1ère Ch. Civ 6/09/2012 n°11/ 02340.)
En effet, le mandataire est tenu de se faire communiquer les documents prévus par le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution, et doit s’interdire d’en solliciter d’autres.
Toutefois, il ne devra pas se contenter de les collecter mais également s’assurer de leur authenticité ( Cour d’Appel de VERSAILLES, 17 octobre 2003, Cour d’Appel de Fort de France 12 octobre 2012).
Il doit procéder à une analyse vigilante.
Enfin, l’agent immobilier devra conseiller une prise de garantie locative telle qu’une caution ou assurance de garantie de loyers impayés.(Cour d’Appel de VERSAILLES 11/10/2012 n° 10/09477.)
En l’absence de telles diligences, le professionnel engage sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l’article 1992 du Code Civil qui prévoit notamment que le mandataire doit répondre de ses fautes de gestion.
La mise en cause de la responsabilité de l’agent immobilier suppose donc que soient établis la faute et le lien de causalité entre cette faute et le préjudice invoqué par leur mandant.
En l’absence de preuve d’une faute, les tribunaux écartent toute responsabilité.
Lorsque les conditions de sa responsabilité sont réunies, son mandant aura 5 ans pour engager une action en responsabilité à son encontre. « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil).
Comme pour toute action en responsabilité civile, la réparation du préjudice prend la forme de dommages-intérêts dont le montant est souverainement apprécié par le juge et calculé sur la valeur du dommage au jour de la décision du tribunal.
L’indemnisation devra réparer l’intégralité du préjudice.
Cependant, comme le rappelle l’ensemble des décisions, le gestionnaire n’est pas débiteur d’une obligation de résultat quant à la solvabilité du locataire mais d’une obligation de moyens.
En cas de manquement à sa mission de vérification, il devra indemniser son mandant pour la chance perdue d’être payé de ses loyers sans que l’indemnisation soit pour autant égale au montant de la totalité des loyers impayés ( Cour d’Appel de Paris 19 juillet 2006), les tribunaux estimant qu’un propriétaire n’a jamais l’assurance d’être payé intégralement.