Les articles 1730 et 1731 du Code civil disposent :
1730 cc : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »
1731 cc : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »
Le non-respect de cette obligation s’analyse comme un dommage et entraîne la possibilité pour le bailleur d’obtenir une indemnisation.
Dans un arrêt du 7 janvier 2021 (Cass. 3e civ., 7 janv. 2021, n° 19-23.269), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a précisé les conditions d’indemnisation du bailleur.
En l’espèce, le preneur du bien loué n’avait pas restitué celui-ci en bon état de réparation et le bailleur avait immédiatement reloué les lieux sans avoir réalisé au préalable des travaux de remise en état.
Pour limiter le montant de l’indemnité due au bailleur, la Cour d’appel de Paris le 26 juin 2019 avait estimé qu’en relouant immédiatement les locaux sans remise en état, le bailleur ne pouvait faire valoir un préjudice résultant de la faute contractuelle. Le préjudice serait conditionné par la réparation des désordres ou la relocation à des conditions plus défavorables.
La Cour de cassation casse cet arrêt en ces termes :
« L’indemnisation du bailleur à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l’inexécution par le preneur de ses obligations, n’est subordonnée ni à l’exécution de réparations par le bailleur, ni à l’engagement effectif de dépenses, ni à la justification d’une perte de valeur locative ».
Le bailleur dont le bien restitué est dégradé peut donc prétendre à une indemnisation équivalente à la valeur des travaux de remise en état mais également s’il parvient à le prouver, à des dommages et intérêts pour perte de valeur locative, perte de valeur du bien en cas de vente à un prix inférieur, ou encore la réalisation d’un préjudice financier causé par l’impossibilité immédiate de relouer le bien.
